Dit betekent nieuw woonakkoord voor je hypotheek

Na een stevig rondje wheelen en dealen presenteerde minister Blok van Wonen
woensdag het nieuwe
woonakkoord.

In de nieuwe opzet moeten huiseigenaren die een nieuwe hypotheeklening
afsluiten, nog steeds hun hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair af te
lossen. Er zit echter ook een nieuwigheid in het akkoord.

Huiseigenaren mogen een extra lening afsluiten om de maandelijkse aflossing te
betalen. Dit leningdeel mag maximaal oplopen tot 50 procent van de waarde
van de woning. Je leent dus om je lening te betalen.

Het klinkt als financiële hocus pocus, maar hamvraag is uiteraard voor wie dit
interessant zou kunnen zijn. Intermediair De Hypotheekshop maakte op verzoek
van Z24 enkele berekeningen, die een idee geven van hoe de nieuwste regeling
zou kunnen uitpakken.

Eerst goedkoper uit, dan duurder

Voorlopige conclusie is dat kopers in eerste instantie hun maandlasten kunnen
verlagen, maar dat het laten oplopen van de schuld met een extra lening
uiteindelijk steeds duurder uitpakt.

Bijzonder is ook dat het kabinet toch weer de mogelijkheid biedt om een
restschuld op te bouwen, al krijg je voor de tweede lening geen
hypotheekrenteaftrek.

"De enige reden om voor deze nieuwe constructie te kiezen zou kunnen
zijn, dat je starters bij aanvang verlichting wilt bieden, omdat je ervan
uitgaat dat het inkomen de komende jaren toch wel stijgt", stelt
woordvoerder Oscar Noorlag van De Hypotheekshop.

Onderstaande voorbeelden tonen hoe dit uit zou kunnen uitpakken. Het is nog
niet helemaal duidelijk welke varianten uiteindelijke worden toegestaan, en
welke door banken als product zullen worden aangeboden.

1) Maximale tweede lening

Stel: de koper laat de tweede lening maximaal oplopen om zo lang mogelijk lage
netto maandlasten te hebben. Aan het eind van de rit vliegen de maandlasten
dan omhoog, zoals blijkt uit deze grafiek.

{"dataSourceUrl":"//docs.google.com/a/z24.nl/spreadsheet/tq?key=0An71Op4XkoFMdFFjSFhfMVRuMF8wRVo3M250eXh5LXc&transpose=0&headers=1&range=A1%3AC31&gid=0&pub=1","options":{"titleTextStyle":{"bold":true,"color":"#000","fontSize":16},"vAxes":[{"title":"Netto maandlasten in euro's","useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null},{"useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null}],"title":"Volledig annuu00eftair aflossen vs annuu00efteit met volledige extra lening","curveType":"","booleanRole":"certainty","height":333,"animation":{"duration":500},"backgroundColor":{"fill":"#faf4ed"},"legend":"in","width":469,"lineWidth":2,"hAxis":{"useFormatFromData":true,"title":"Looptijd hypotheek in jaren BRON: Hypotheekshop","minValue":null,"viewWindowMode":null,"viewWindow":null,"maxValue":null}},"state":{},"view":{},"chartType":"LineChart","chartName":"Chart 1"}

In bovenstaande grafiek wordt, uitgaande van een hypotheeklening van twee ton,
de maandelijkse aflossing geheel gefinancierd uit een extra tweede lening
(volg de rode lijn). Na twintig jaar is het maximum bereikt. Het voordeel
voor de huiseigenaar is dat de netto maandlast in dit voorbeeld in de eerste
jaren 240 euro lager is dan bij een volledige annuïteitenhypotheek.

Maar de koper lost aanvankelijk ook niets af. Zijn restschuld blijft de eerste
jaren steeds 200 duizend euro. En minstens zo belangrijk: na 20 jaar vliegt
de maandlast omhoog. Deze is dan 410 euro hoger dan wanneer iemand een
volledige annuiteit zou hebben genomen.

Na 30 jaar heeft de consument nog steeds een schuld van bijna 100 duizend
euro. Die moet hij in het voorstel van de minister vervolgens in vijf jaar
aflossen. Ofwel: 20 duizend euro per jaar, naast de niet aftrekbare rente.

Al met al oogt dit niet als een erg aantrekkelijke constructie. Het ministerie
heeft ook al aangegeven bovenstaande constructie eventueel te willen
dwarsbomen door slechts toe staan dat men de helft van de aflossing mag
lenen.

2) Tijdelijke verlaging maandlast

Een meer realistische benadering is volgens De Hypotheekshop dat de koper de
nieuwe regeling gebruikt om de eerste jaren de maandlasten iets te verlagen.

Zodra het inkomen voldoende is gestegen, bijvoorbeeld na vijf jaar, gaat de
huiseigenaar de lasten van de annuïteitenhypotheek zelf betalen. De extra
tweede lening wordt dan in 25 jaar afgelost.

Dit is te zien in onderstaande grafiek, opnieuw uitgaande van een
hypotheeklening van twee ton.

{"dataSourceUrl":"//docs.google.com/a/z24.nl/spreadsheet/tq?key=0An71Op4XkoFMdDZrMy1HS3pNTmlreF9SdS1ESXh5WHc&transpose=0&headers=1&range=A1%3AC31&gid=0&pub=1","options":{"titleTextStyle":{"bold":true,"color":"#000","fontSize":16},"vAxes":[{"title":"netto maandlast in euro's","useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null},{"useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null}],"title":"Netto maandlasten met beperkt gebruik 2e lening","curveType":"","booleanRole":"certainty","height":333,"animation":{"duration":500},"backgroundColor":{"fill":"#faf4ed"},"legend":"top","width":469,"lineWidth":2,"hAxis":{"useFormatFromData":true,"title":"Looptijd in jaren. Bron: Hypotheekshop","minValue":null,"viewWindowMode":null,"viewWindow":null,"maxValue":null}},"state":{},"view":{},"chartType":"LineChart","chartName":"Chart 1"}

Deze variant zou een optie kunnen zijn voor starters op de woningmarkt. In het
voorbeeld is de netto maandlast in de eerste vijf jaar 120 euro lager en de
volgende 25 jaar 60 euro hoger, vergeleken met een volledige
annuïteitenhypotheek.

Wie meteen een annuïteitenhypotheek kan betalen, heeft daarmee over de hele
looptijd een goedkopere optie. Starters die denken dat ze bijvoorbeeld na
vijf jaar een inkomenssprong maken, kunnen de nieuwe constructie met extra
lening overwegen. Voordeel is dat er geen restschuld is.

3) Verlaging van de maandlast over de hele periode

Er is ook een scenario mogelijk waarbij de huizenkoper zijn maandlast
gedurende de hele looptijd verlaagt. In ons scenario van een hypotheek van
200 duizend euro, kan de maandlast bijvoorbeeld 30 jaar lan met 120 euro per
maand worden verlaagd ten opzichte van een annuïteitenhypotheek met behulp
van de tweede lening. Wat rest is een schuld van, in dit scenario, 76
duizend euro.

In de grafiek zie je de rode lijn na dertig jaar omhoog springen. Dit gebeurt
alleen als je de restschuld vervolgens in 5 jaar zou aflossen, een suggestie
die de minister heeft gedaan. Maar het is misschien ook mogelijk de schuld
'door te rollen', dat wil zeggen dat je rente blijft betalen over de tweede
lening en niet meer aflost.

Dit betekent wel dat de totale kosten van de constructie hoger zullen zijn. Je
betaalt in onderstaand scenario al bijna 67 duizend euro extra rente,
uitgaande van een rente van 5 procent en een looptijd van de tweede lening
van 35 jaar.

{"dataSourceUrl":"//docs.google.com/a/z24.nl/spreadsheet/tq?key=0An71Op4XkoFMdGd2el9YcnU4YUt2NkVpZHc0eVFsdEE&transpose=0&headers=1&range=A1%3AC36&gid=0&pub=1","options":{"vAxes":[{"useFormatFromData":false,"title":"netto hypotheeklast per maand","formatOptions":{"source":"inline","prefix":"u20ac","scaleFactor":null},"minValue":null,"format":"'u20ac'0.##","viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null},{"useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindow":{"min":null,"max":null},"maxValue":null}],"titleTextStyle":{"bold":true,"color":"#000","fontSize":16},"booleanRole":"certainty","curveType":"","title":"Netto maandlast hypotheek met, en zonder extra lening","interpolateNulls":false,"animation":{"duration":0},"domainAxis":{"direction":1},"backgroundColor":{"fill":"#faf4ed"},"legend":"top","lineWidth":2,"hAxis":{"title":"Looptijd hypotheek en extra lening in jaren (30, resp. 35 jaar). Bron: Hypotheekshop","useFormatFromData":true,"minValue":null,"viewWindowMode":null,"viewWindow":null,"maxValue":null},"width":469,"height":320},"state":{},"view":{},"chartType":"LineChart","chartName":"Chart 1"}

De kater komt later

De nieuwe constructie is eigenlijk alleen maar interessant als je verwacht dat
je inkomen sterk groeit en blijft groeien na aanschaf van het huis en nu
eigenlijk net te weinig verdient om het te kopen.

Grote onzekerheid in de constructie is daarnaast ook de rentestand. Kleine
renteverhogingen komen veel harder aan bij hypotheeknemers met zo'n tweede
schuld, omdat de rente niet aftrekbaar is.

NB: Dit artikel is op 15 februari geactualiseerd. Er bestaat veel
verwarring over hoe de regeling gebruikt mag gaan worden. Daarom circuleren
er verschillende berekeningen m.b.t. de gevolgen van de regeling. Enige
duidelijkheid hierover volgt wanneer de minister zijn plannen verder zal
toelichten. De uiteindelijke uitwerking hangt ook af van de producten die de
banken in dit kader gaan creëren.